Detrarre gli interessi sulla seconda ipoteca

Il governo federale comprende che i prestiti ipotecari sono il più grande onere finanziario che molti americani dovranno sopportare nella loro vita. Per fornire una pausa (presumibilmente per incoraggiare le persone a partecipare al mercato immobiliare), Agenzia delle Entrate (IRS) Consentire ai contribuenti di detrarre gli interessi sui loro prestiti ipotecari.

Ma se ottieni un secondo Mutuo casa? Ha importanza cosa ne fai? Gli interessi possono essere detratti a tempo indeterminato?

Approfondiremo le implicazioni fiscali dell’assunzione di una seconda ipoteca, ti mostreremo come calcolare il tuo sgravio fiscale ed evidenzieremo varie limitazioni e insidie.

Come detrarre gli interessi sulla seconda casa: le basi

Innanzitutto, è necessario capire cosa costituisce una “casa qualificata” (una casa soggetta a detrazione degli interessi ipotecari) e come definisce l’IRS “Interessi ipotecari“E “debito ipotecario”.

Innanzitutto, per “casa ammissibile” si intende la casa principale o la seconda casa in cui si vive abitualmente.Sono ammissibili case mobili, roulotte, appartamenti e barche, a condizione che dispongano di “dormire, cucinare e servizi igienici”, come Pubblicazione dell’Internal Revenue Service degli Stati Uniti n. 936 Prendilo.

Se possiedi tre o più proprietà, puoi trattarne solo due come proprietà principale e seconda in un determinato anno. Se ti capita di vendere una delle case che dichiari di possedere durante l’anno, puoi trattare l’altra proprietà come la tua casa principale o seconda per il resto dell’anno.

Se richiedi una detrazione per una casa che viene utilizzata anche per altri scopi (come un immobile in affitto o un ufficio), entreranno in gioco alcune regole e calcoli di multa, legati al tempo in cui occupi la casa. Puoi fare riferimento qui per i dettagli, Ma in generale, se affitti una seconda casa, devi viverci per almeno 14 giorni o più di un anno (a seconda di quale sia più lungo) per il 10% del tempo di affitto per detrarre gli interessi del mutuo. (Se non vivi lì, allora sei il padrone di casa e c’è una serie di regole completamente diverse al lavoro: vedi Sgravi fiscali per i proprietari di immobili in locazione).

Gli interessi ipotecari si applicano solo agli interessi pagati sui prestiti che utilizzano la tua casa come garanzia. Ciò comprende:

L’IRS delinea tre tipi di debito ipotecario. Questi dipendono da quando ripagherai il debito e da come verranno utilizzati i proventi:

• Debito del nonno Si riferisce a un mutuo ipotecario garantito dalla tua casa entro il 13 ottobre 1987 (l’attuale legge fiscale da allora diventa effettiva).
• Casa Debito di acquisizione Si riferisce ai mutui ipotecari accesi dopo il 13 ottobre 1987 per l’acquisto, la costruzione o il miglioramento di abitazioni (es. ristrutturazione, manutenzione, ecc.).
• Debito o prestito di equità domestica Si riferisce a mutui utilizzati per altri scopi non legati alla residenza dopo il 13 ottobre 1987, come sovvenzionare tasse universitarie, auto nuove, vacanze o quasi tutto ciò che non ha nulla a che fare con l’acquisto, la costruzione o il miglioramento di case. Casa.

Quanto interesse ipotecario puoi detrarre?

Dipende dal tipo di debito che hai già e da quanto vuoi sopportare. Se sei sposato e dichiari insieme, puoi detrarre solo gli interessi sul debito per l’acquisto di una casa del valore di $ 1 milione o meno e il debito per la casa del valore di $ 100.000 o meno. Se sei single, o sposato e dichiarato separatamente, il limite del tuo debito per l’acquisto della casa è rispettivamente di $ 500.000 e $ 50.000 di debito per la casa.

In altre parole, se il tuo mutuo o mutuo viene utilizzato per acquistare, costruire o migliorare la tua casa principale e/o secondaria (rendendolo un debito per l’acquisto di una casa) e l’importo totale è di $ 1 milione, puoi detrarre tutti i tuoi pagamenti Interessi. Ad esempio, se il tuo tasso di interesse su ciascuno dei due mutui che aggiungono fino a $ 1 milione è del 4%, puoi detrarre tutti i $ 40.000 di interesse annuo.

Tuttavia, se il tuo debito per l’acquisto della casa è di $ 2 milioni, puoi detrarre solo la metà dell’interesse totale pagato per il mutuo di $ 2 milioni quell’anno. Se viene applicato lo stesso tasso di interesse del 4%, puoi detrarre solo $ 40.000 invece degli $ 80.000 di interesse che potresti aver pagato quell’anno. (Per chiunque cerchi di finanziare una proprietà a sette cifre, questo è qualcosa da considerare. Vedi Gigante controMutui tradizionali: come sono diversi.)

Sebbene questa restrizione non si applichi ai debiti del nonno, se il tuo debito del nonno supera $ 1 milione, non sarai in grado di effettuare detrazioni aggiuntive per il tuo nuovo mutuo. E se avessi solo $ 900.000 di debiti del nonno? Quindi, puoi detrarre solo gli interessi sul debito di ulteriori $ 100.000 di acquisizioni di case.

Almeno, questa è una regola generale.L’Agenzia delle Entrate fornisce a Foglio di lavoro Determina il tuo interesse ipotecario deducibile effettivo.

Seconda tabella della detrazione degli interessi ipotecari

Se hai pagato almeno $ 600 di interessi ipotecari, riceverai un avviso dal titolare del mutuo o dall’istituto di credito (di solito Modulo 1098) Pochi mesi prima della dichiarazione dei redditi. Oltre ai dollari extra che paghi ogni anno, questo estratto conto degli interessi ipotecari mostrerà anche i premi dell’assicurazione ipotecaria che hai pagato e le franchigie che hai pagato (se hai comprato la casa quell’anno).Dopo aver ricevuto questo documento, lo utilizzerai per completare la tua dichiarazione dei redditi. Modulo 1040, Allegato A (Detrazione dettagliata).

Combina il debito per l’acquisto della casa e il debito per la casa e, tecnicamente, puoi prendere in prestito $ 1,1 milioni per la tua casa.Tuttavia, se ti capita di avere un debito aggiuntivo che supera questa soglia, puoi detrarre gli interessi se questi proventi vengono utilizzati per spese ammissibili, come investimenti (riportati anche nell’Allegato A) o attività (Programma C o Zona Economica Speciale).

Rifinanziamento, punti e premi

Se rifinanziate un mutuo, inclusa la seconda ipoteca, potete richiedere il nuovo prestito come debito per l’acquisto di una casa, fino al capitale del prestito precedente. Qualsiasi importo superiore a questo valore sarà considerato debito di equità domestica.

Inoltre, se paghi punti per un nuovo mutuo, puoi detrarre punti durante la durata del prestito. Supponendo che rifinanziate un nuovo mutuo di 30 anni, potete detrarre 1/30^giorno Non importa quanti punti paghi ogni anno. Se non hai detratto tutti i punti quando (ri)vendi o rifinanzi la casa, puoi detrarre tutti i punti rimanenti contemporaneamente per l’anno in corso. Invierai la detrazione nell’Allegato A, modulo 1040, riga 12.

Finché il tuo Entrate totali rettificate Puoi anche detrarre parte o tutti i premi dell’assicurazione ipotecaria per non più di $ 109.000 (o $ 54.500 se sei sposato e dichiari separatamente). Questo rientrerà nella categoria “debito per l’acquisto di una casa”.

Linea di fondo

Le regole fiscali sono complesse, innegabili, ma se le fai bene, queste regole possono farti risparmiare migliaia di dollari ogni anno. Prima di decidere di fare una seconda ipoteca, assicurati di consultare un professionista fiscale qualificato.