Dietro le quinte dei mutui

Potresti pensare a un mutuo come un prestito per aiutarti a comprare una casa. Ma gli investitori considerano i prestiti ipotecari come una fonte di flussi di cassa futuri. Questi flussi di cassa vengono acquistati, venduti e ceduti, LottoE nella cartolarizzazione Mercato secondario dei mutuiPoiché alla fine la maggior parte dei mutui verrà venduta, il mercato dei mutui secondari è molto ampio e liquido.

Il pagamento mensile dal punto di partenza al mutuatario è infine pagato dall’investitore Titoli garantiti da ipoteca (MBS), titoli garantiti da attività (ABS), obbligazioni garantite da ipoteca (CMO) o Debito ipotecario (CDO) Per il pagamento, ci sono diverse istituzioni che addebitano tutte una certa percentuale della commissione iniziale e/o del flusso di cassa mensile.

In questo articolo ti mostreremo come funziona il mercato ipotecario secondario e ti presenteremo i suoi principali attori.

Ci sono quattro attori principali in questo mercato: Cedente di ipoteca, Questo Aggregatore, Commercianti di valori mobiliari e investitori.

1. Cedente ipotecario

Il promotore ipotecario è la prima azienda ad entrare nel mercato ipotecario secondario.I cedenti di mutui includono banche al dettaglio, banchieri di mutui e Broker di mutuiSebbene le banche utilizzino le loro fonti di finanziamento tradizionali per chiudere i prestiti, i banchieri ipotecari usano spesso i cosiddetti magazzino La linea di credito finanzia il prestito. La maggior parte delle banche, e quasi tutte le banche ipotecarie, venderanno rapidamente mutui ipotecari di nuova emissione al mercato secondario.

Una differenza da notare è che le banche e gli istituti di credito ipotecario utilizzano i propri fondi per chiudere i mutui, mentre i broker ipotecari non lo fanno. Invece, i broker ipotecari agiscono come agenti indipendenti per banche o banchieri ipotecari, collegandoli ai clienti (mutuatari).

Tuttavia, a seconda delle sue dimensioni e complessità, il cedente del mutuo può aggregare i mutui per un periodo di tempo prima di vendere l’intero pacchetto; può anche essere venduto durante l’emissione di prestiti personali.Ci sono rischi dopo che lo sponsor detiene il mutuo tasso d’interesse È stato citato e bloccato dal mutuatario. Se il mutuo ipotecario non viene venduto al mercato secondario nello stesso momento in cui il mutuatario fissa il tasso di interesse, il tasso di interesse può cambiare, modificando così il valore del mutuo ipotecario nel mercato secondario e, infine, il valore del mutuo prestito. profitto Il promotore fa un mutuo.

Il cedente che aggrega il mutuo prima di venderlo di solito lo copre Gasdotto ipotecario Opporsi alle variazioni dei tassi di interesse.C’è un tipo speciale di transazione chiamata fare del mio meglio L’operazione mira a vendere un’unica ipoteca, che elimina la necessità per lo sponsor di coprire l’ipoteca. I promotori più piccoli tendono a utilizzare le transazioni best-effort.

In generale, i creatori di mutui fanno soldi iniziando le tasse del mutuo e la differenza tra il tasso di interesse dato al mutuatario e il tasso di interesse del prestito. Alta qualità Il mercato secondario pagherà per questo tasso di interesse.

2. Aggregatore

L’aggregatore è la società successiva tra i partecipanti al mercato ipotecario secondario. Gli aggregatori sono grandi originatori di mutui collegati alle società di Wall Street. Impresa sponsorizzata dal governo (GSE), come Fannie Mae e Freddie Mac. Gli aggregatori acquistano mutui di nuova costituzione da cedenti più piccoli e formano un pool di mutui ipotecari con i propri cedenti. Cartolarizzano questi mutui in titoli garantiti da ipoteca a marchio privato (attraverso la cooperazione con società di Wall Street). titoli (attraverso l’operato del GSE).

Analogamente ai promotori, a partire dal loro impegno ad acquistare mutui, attraverso il processo di cartolarizzazione, fino alla vendita di MBS ai commercianti di valori mobiliari, l’aggregatore deve coprire i mutui in itinere.La copertura della pipeline dei mutui è un compito complesso perché ricaduta con propagazione rischio. Gli aggregatori traggono profitto dalla differenza tra il prezzo che pagano per i mutui e il prezzo al quale possono vendere MBS garantiti da questi mutui, a seconda della loro efficacia di copertura.

3. Commercianti di valori mobiliari

Dopo che MBS è stato formato (a volte prima che sia formato, a seconda del tipo di MBS), viene venduto ai commercianti di valori mobiliari. La maggior parte delle società di brokeraggio di Wall Street ha MBS Trading deskI rivenditori su queste scrivanie utilizzano MBS e prestiti ipotecari forfettari per fare ogni genere di cose creative; l’obiettivo finale è venderli agli investitori come titoli. I distributori utilizzano spesso MBS per creare CMO, ABS e CDO. Rispetto agli MBS di base o ai prestiti in blocco, la struttura di queste transazioni può avere caratteristiche di pagamento anticipato diverse e in qualche modo chiare e rating creditizi più elevati.I distributori fanno uno spread sul prezzo a cui acquistano e vendono MBS, e sperano arbitraggio Approfitta del modo in cui costruiscono pacchetti CMO, ABS e CDO specifici.

4. Investitori

Gli investitori sono gli utenti finali dei prestiti ipotecari. I governi stranieri, i fondi pensione, le compagnie assicurative, le banche, i GSE e gli hedge fund sono tutti grandi investitori nei prestiti ipotecari. MBS, CMO, addominaliE CDO offre agli investitori un’ampia gamma di potenziali rendimenti basati su diversi Qualità del credito E rischio di tasso di interesse.

I governi stranieri, i fondi pensione, le compagnie assicurative e le banche di solito investono in prodotti ipotecari ad alto rating. Alcune parti di varie operazioni di mutuo strutturato sono ricercate da questi investitori a causa del loro profilo di rischio del tasso di interesse e del pagamento anticipato. Hedge Fund Di solito grandi investitori in prodotti ipotecari con rating creditizi inferiori e prodotti ipotecari strutturati con rating creditizi più elevati Rischio di tasso di interesse.

Tra tutti gli investitori ipotecari, il GSE ha il più ampio portafoglio di investimenti.I tipi di prodotti ipotecari in cui possono investire sono in gran parte influenzati da Ufficio federale per la supervisione dell’impresa abitativa.

Linea di fondo

Pochi mutuatari sono consapevoli della misura in cui i loro mutui sono divisi, divisi e negoziati. Poche settimane o addirittura un mese dopo l’inizio del mutuo ipotecario, può diventare parte di CMO, ABS o CDO.L’utente finale del mutuo può essere un fondo speculativo che effettua scommesse o utilizzi mirati sui tassi di interesse leva Usa piccole violazioni dei prezzi delle relazioni, o potrebbe essere Banca centrale Come i paesi stranieri con rating di credito MBS.

Può invece trattarsi di una compagnia di assicurazioni con sede a Bruxelles, Convessità Una panoramica di una certa parte dell’ABS, Direttore Marketing, O transazione CDO. Il mercato dei mutui secondari è enorme, liquido e complesso e diverse istituzioni sono ansiose di ottenere una parte della torta dei mutui.