Dove trovare i migliori tassi di interesse sui mutui

Comprare casa con un mutuo è La più grande transazione finanziaria La maggior parte di noi entrerà. Normalmente, una banca o un creditore ipotecario fornirà fondi per l’80% del prezzo della casa e tu accetti di rimborsarlo con gli interessi entro un certo periodo di tempo. Quando si confrontano i finanziatori, Tasso di interesse ipotecarioE le opzioni di prestito, è utile capire come funziona un mutuo e quale tipo è il migliore per te.

Come calcolare la rata del mutuo

Per la maggior parte dei mutui, rimborsi una parte del prestito (capitale) più gli interessi ogni mese. Il tuo prestatore utilizzerà una formula di ammortamento per creare un programma di pagamento che suddivida ogni pagamento in capitale e interessi.

Se paghi secondo le regole del prestito Piano di ammortamento, Il prestito sarà rimborsato integralmente alla fine del periodo stabilito, ad esempio 30 anni. Se il mutuo è un mutuo a tasso fisso, l’importo di ciascuna rata è uguale. Se il mutuo è un prestito a tasso di interesse variabile, il pagamento cambierà periodicamente al variare del tasso di interesse del prestito.

Il termine o la durata del prestito determina anche l’importo da pagare ogni mese. Più lungo è il termine, più basso sarà di solito il tuo pagamento mensile. Il compromesso è che più tempo impiegherai per rimborsare il mutuo, maggiore sarà il costo di acquisto complessivo della casa, perché pagherai più interessi.

Mutui a tasso fisso e a tasso variabile

Le banche e gli istituti di credito forniscono principalmente due tipi fondamentali di prestiti:

• Tasso di interesse fisso: Il tasso di interesse rimane invariato.
• Tasso di interesse regolabile: I tassi di interesse cambieranno alle condizioni prescritte (chiamati anche tasso variabile o prestiti ibridi).

Quello che segue è come funzionano questi due tipi.

Mutuo a tasso fisso

Con questo tipo di mutuo, il tasso di interesse è bloccato durante la durata del prestito e non cambierà. Durante il periodo di prestito, anche l’importo del rimborso mensile rimane invariato. Il periodo di rimborso del prestito è solitamente di 30 anni, ma possono essere ampiamente utilizzati anche periodi più brevi come 10, 15 o 20 anni. I prestiti più brevi hanno rimborsi mensili maggiori, ma costi di interesse totali inferiori.

esempio: Un mutuo a tasso fisso di $ 200.000 con un tasso di interesse annuo del 4,5% per 30 anni (360 pagamenti al mese), con rate mensili di circa 1.013 $. (Tassa sui beni immobili, Assicurazione ipotecaria privataE l’assicurazione del proprietario della casa è aggiuntiva e non è inclusa in questa cifra. ) Un tasso di interesse annuo del 4,5% si traduce in un tasso di interesse mensile dello 0,375% (4,5% diviso 12). Pertanto, devi pagare lo 0,375% di interesse sul saldo del prestito in sospeso ogni mese.

Quando paghi $ 1.013 per la prima volta, la banca pagherà $ 750 per gli interessi sul prestito e $ 263 per il capitale. Nel secondo mese di rimborso, poiché il capitale è inferiore, l’interesse sarà inferiore, quindi il capitale sarà pagato un po’ di più. Con il pagamento 359, quasi tutti i pagamenti mensili verranno utilizzati per il capitale.

Mutuo a tasso variabile (ARM)

Poiché il tasso di interesse di un mutuo a tasso variabile non è bloccato in modo permanente, l’importo del rimborso mensile cambierà durante la durata del prestito. La maggior parte degli ARM ha limiti o limiti su quanto i tassi di interesse possono fluttuare, quanto spesso possono cambiare e quanto possono essere alti. Quando il tasso di interesse sale o scende, il prestatore ricalcolerà la rata mensile, che rimarrà quindi stabile fino al successivo adeguamento del tasso di interesse.

Come un mutuo a tasso fisso, quando il creditore riceve la tua rata mensile, ne utilizzerà una parte per gli interessi e l’altra parte per il capitale.

I finanziatori di solito offrono tassi di interesse più bassi nei primi anni di ARM, a volte indicati come Tasso di anteprima, Ma il tasso può cambiare da allora in poi, una volta all’anno. Il tasso di interesse iniziale di ARM è spesso notevolmente inferiore a quello dei mutui a tasso fisso. Pertanto, se hai intenzione di rimanere a casa solo per pochi anni, ARM potrebbe essere molto attraente.

Se stai prendendo in considerazione l’ARM, ti preghiamo di capire come viene determinato il suo tasso di interesse; molti sono collegati a un indice, come il tasso di interesse di un buono del Tesoro americano a un anno, più una percentuale o un margine aggiuntivo. Chiedi anche con quale frequenza vengono adeguati i tassi di interesse. Ad esempio, un ARM da cinque anni a un anno ha un tasso fisso di cinque anni. Successivamente, il tasso di interesse verrà adeguato annualmente per il resto del periodo di prestito.

esempio: Cinque a un anno per $ 200.000 Un mutuo a tasso variabile di 30 anni (360 pagamenti al mese) può iniziare con un tasso di interesse annuo del 4% per un periodo di cinque anni, quindi consentire ai tassi di interesse di variare fino allo 0,25% annuo. L’importo del pagamento dal 1° al 60° mese è di USD 955 al mese. Se c’è un successivo aumento dello 0,25%, il pagamento dal 61° al 72° mese sarà di 980 USD e il pagamento dal 73° all’84° mese sarà di 1.005 USD. (Ancora una volta, le tasse e l’assicurazione non sono incluse in queste cifre.)

Prestito a soli interessi

Una terza opzione più rara, solitamente riservata a ricchi acquirenti di case o a persone con redditi irregolari, è Mutuo a soli interessiCome suggerisce il nome, questo tipo di prestito ti dà la possibilità di pagare solo gli interessi per i primi anni, riducendo così la rata mensile. Questa può essere un’opzione ragionevole se desideri possedere una casa in un periodo di tempo relativamente breve e prevedi di venderla prima che inizi il pagamento mensile più grande. Tuttavia, non costruirai alcun bene in casa e, se il valore della tua casa diminuisce, potresti finire per dover pagare più del suo valore.

Mutuo enorme

L’importo di un grande mutuo di solito supera Soddisfare il limite di prestito, Il costo attuale è di $ 548.250 in tutti gli stati eccetto Hawaii e Alaska, dove il costo è maggiore.alcuniIn alcuni mercati immobiliari ad alto prezzo designati dal governo federale, come New York City e San Francisco, il limite è ancora più alto. L’attuale limite massimo di prestito qualificante è di US$822.375.alcunialcuni

Enormi prestiti possono essere fissi o regolabili. I loro tassi di interesse sono spesso leggermente superiori a quelli di piccoli prestiti simili.

Ci sono anche enormi prestiti che pagano solo interessi, ma di solito sono per persone molto facoltose. La loro struttura è simile ad ARM, con un periodo di pagamento degli interessi fino a 10 anni. Successivamente, il tasso di interesse viene adeguato una volta all’anno e il pagamento viene utilizzato per rimborsare il capitale. I pagamenti possono aumentare in modo significativo in quel momento.

Non dimenticare tasse, assicurazioni e altre spese

Se vuoi acquistare una casa, devi considerare anche alcuni altri elementi che possono aumentare notevolmente la rata mensile del mutuo, anche se riesci a ottenere un tasso di interesse elevato dal prestito stesso. Ad esempio, il tuo prestatore potrebbe richiederti di pagare le tasse immobiliari e l’assicurazione come parte del pagamento del mutuo.Questi soldi andranno in Conto vincolato, Il tuo prestatore pagherà il conto quando è dovuto. Questi costi non sono fissi e aumenteranno nel tempo. Il tuo prestatore indicherà eventuali costi aggiuntivi nel contratto di mutuo e li ricalcolerà regolarmente.