Il mercato degli uffici londinesi si riprende ma rischia “bolla sotto la superficie”

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L’ufficio di Londra è quasi vuoto, nessuno sa quante persone torneranno e quando, ma alcuni investitori sono impegnati a scommettere sullo spazio di lavoro della capitale.

Mat Oakley, capo della ricerca immobiliare commerciale europea presso la società immobiliare, ha dichiarato: “Dall’ultima recessione, le persone che non abbiamo contattato si sono riempite le tasche di soldi. Hanno detto: abbiamo fatto un ottimo lavoro l’ultima volta. Cosa può otteniamo ora?” Savills.

La domanda è se questa fiducia è corretta o avventata.

Il forte calo del valore dei nuovi uffici previsto per la pandemia non si è ancora verificato.Allo stesso tempo, le vendite degli uffici sono rallentate Ma dove accadono?Secondo gli agenti immobiliari e i dati di mercato, il prezzo è pari o superiore al livello prima del Covid e la concorrenza è stata agguerrita.

“Molte persone cercano uffici economici, ma non ci sono”, ha detto Oakley.

I prezzi delle azioni dei maggiori sviluppatori quotati di Londra Land Securities, British Land, Helical, Derwent London e Great Portland Estates sono aumentati dal 15% al ​​30% negli ultimi sei mesi e sono vicini ai livelli pre-pandemia.

Questi sviluppatori sono ottimisti e insistono sul fatto che anche se i datori di lavoro decidono che i dipendenti possono lavorare da casa, i loro nuovi edifici e gli edifici ben attrezzati continueranno a essere popolari.

Alcuni investitori sembrano essere persuasi, mentre altri no. Zachary Gauge, responsabile della strategia e della ricerca immobiliare europea presso UBS, ha dichiarato: “I broker e i periti che pensano che nulla sia cambiato sono in perdita”.

Un consulente di un fondo sovrano che si concentra sul settore ha dichiarato: “La metà del consiglio ha detto: ‘Nessuno tornerà in ufficio’, mentre un altro ha detto: ‘Quindi come può salire il prezzo?'”

Gli uffici di Londra attualmente offrono rendimenti più interessanti rispetto agli uffici nelle capitali europee © Simon Dawson/Bloomberg

Il referendum sulla Brexit limita l’offerta

Savills ha affermato che il tasso di sfitto nella City di Londra è passato dal 5,3% di marzo 2020 al 9% di giugno di quest’anno, ma lo spazio libero è principalmente vecchio inventario e l’affitto di nuovi uffici è rimasto forte.

Il referendum sulla Brexit del 2016 ha rallentato la costruzione di edifici per uffici e limitato l’ingresso di nuove forniture nella pandemia. L’agente commerciale di Knight Frank e capo dell’ufficio di Londra, William Beardmore-Gray, ha affermato che senza questo, il tasso di posti vacanti potrebbe essere più alto.

Anche la necessità dello spazio migliore è rimasta la stessa: l’app video TikTok, la società immobiliare Jones Lang LaSalle e gli studi legali Travers Smith e Skadden si sono concentrati sull’apertura di grandi uffici a Londra negli ultimi mesi.

Il grafico a linee dei tassi di posti vacanti è quasi raddoppiato da quando l'attacco del coronavirus ha mostrato che gli uffici della City di Londra erano vacanti

Sebbene i rivenditori e le strutture alberghiere siano alle prese con gli affitti, gli inquilini degli uffici continuano a pagare in larga misura per sostenere il flusso di cassa del proprietario e proteggerlo dalla distruzione del valore di altri tipi di proprietà commerciali.

I finanziatori del proprietario della casa sperano che il coronavirus sia solo temporaneo, non un cambiamento permanente nel mercato degli uffici, e sono anche molto tolleranti nei confronti del rimborso del debito.

Ma ci sono rischi considerevoli sotto la superficie.

Il lavoro misto “colpirà ogni padrone di casa”

“L’Europa ha subito un enorme cambiamento strutturale [in working patterns]Sia che rimaniamo in ufficio per due o tre giorni, sarà un turno. Tuttavia, il prezzo è uguale o superiore. Questo è troppo ottimista”, ha detto Gauge.

Gli uffici di Londra offrono attualmente rendimenti più interessanti rispetto agli uffici nelle capitali europee, in parte perché il voto sulla Brexit ha ridotto l’offerta. Gauge ha detto che questa potrebbe essere un’opportunità, ma UBS sarà molto selettiva.

Molto dipende da quale livello si riprenderà il posto di lavoro.

Secondo i dati di Remit Consulting, alla settimana del 6 agosto la capacità produttiva media della sede di Londra era dell’11,5%. Da quando il governo ha revocato le restrizioni al coronavirus il 19 luglio, c’è stato un piccolo cambiamento nel numero di persone che vanno a lavorare ogni giorno e molte aziende hanno spinto affinché le date di ripresa del lavoro su larga scala continuino in autunno.

Poiché la durata del contratto di locazione degli edifici per uffici è spesso compresa tra 5 e 15 anni, poche aziende hanno la possibilità di recedere dal contratto. Tuttavia, mentre alcune aziende stanno registrando nuovi uffici, altre hanno indicato che taglieranno lo spazio e consentiranno più lavoro familiare.

A causa della Brexit, dell'Europa occidentale e del rendimento medio principale del Regno Unito (%), il rendimento degli uffici nel Regno Unito rimane piatto

Nel febbraio di quest’anno, HSBC ha annunciato l’intenzione di ridurre il proprio spazio ufficio globale del 40%. Santander ha dichiarato che chiuderà alcuni uffici satellite e molte altre banche e società di servizi professionali, tra cui JPMorgan Chase, Nationwide, Societe Generale, KPMG e PricewaterhouseCoopers, hanno formulato accordi di lavoro misti.

Anche le piccole imprese stanno cambiando il loro modo di lavorare. Molte persone cercano di risparmiare denaro subaffittando lo spazio inutilizzato. Secondo Savills, ci sono attualmente 5,6 milioni di piedi quadrati di spazio in subaffitto sul mercato, quasi il doppio del livello pre-pandemia.

La grande quantità di spazi in sublocazione solitamente offerti a prezzi scontati metterà sotto pressione gli affitti in questa parte del mercato. Ma gli investitori scommettono che anche se il mercato dovesse diminuire, la domanda di edifici per uffici “di qualità” rimarrà elevata.

Questa è una delle ragioni del valore del portafoglio di uffici di alta qualità di Derwent da £ 5,4 miliardi Inizia ad aumentare.

Il tasso di posti vacanti nella City di Londra è passato dal 5,3% di marzo 2020 al 9% di giugno di quest’anno © Justin Tallis/AFP via Getty

Agenti immobiliari e locatori chiamano questo un “fork” del mercato e credono che gli affitti per alcuni tipi di uffici possano essere ridotti senza trascinare altri tipi di uffici.

Marina Petroleka, responsabile globale della ricerca ESG presso Fitch Ratings, è scettica. Ha detto che il lavoro misto “colpirà ogni proprietario con vari gradi di intensità”.

In un rapporto di giugno, ha predetto che la pandemia ha “portato cambiamenti strutturali al mercato degli uffici di Londra, piuttosto che eventi ciclici o temporanei”.

Euan Gatfield, il coautore del rapporto, ha dichiarato: “Se un’azienda che lavora da casa può raggiungere un livello di reddito simile senza un ufficio, significa che non abbiamo bisogno di questi uffici”.

Gli investitori cercano rendimenti

Tuttavia, l’incertezza non sembra ostacolare gli investimenti: quando le restrizioni sui viaggi all’estero verranno revocate, i compratori asiatici e americani dovrebbero prendere di mira Londra.

Secondo Oakley, le decisioni di investimento sono “dal peso del denaro piuttosto che da qualsiasi miglioramento [investors’] Opinioni sui fondamentali del mercato”. Con rendimenti obbligazionari e tassi di interesse così bassi, il rendimento del 4% nell’ufficio di Londra sembra interessante.

Ma la domanda è insufficiente e l’edificio viene aggiornato per soddisfare i costi elevati Standard di protezione ambientale più rigorosi Oppure un calo dell’affitto potrebbe cancellare presto questo reddito.

“Le attuali condizioni di mercato sembrano non avere nulla a che fare con la quantità di rischio che ribolle sotto la superficie in molti modi… Non torneremo indietro nel tempo”, ha detto Gatfield.

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Autore dell'articolo: Redazione EconomiaFinanza.net

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