In che modo i tassi di interesse influiscono sul valore della proprietà

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I tassi di interesse hanno un profondo impatto sul valore della generazione di entrate immobiliare-Proprio come fanno su qualsiasi altro strumento di investimento. Ciò è particolarmente vero per i tassi di interesse sugli scambi interbancari, Buoni del tesoro (Buoni del tesoro). Poiché il loro impatto sulla capacità di un individuo di acquistare proprietà residenziali (aumentando o diminuendo il costo del capitale ipotecario) è così profondo, molte persone fanno il presupposto sbagliato che l’unico fattore determinante della valutazione immobiliare sia il tasso di interesse ipotecario corrente.

Ma il tasso di interesse ipotecario è solo un fattore legato agli interessi che influisce sul valore degli immobili. Poiché i tassi di interesse influenzano anche i flussi di capitale, domanda e offerta Requisiti per il capitale e gli investitori tasso di risposta In termini di investimento, i tassi di interesse guidano i prezzi degli immobili in vari modi.

Punti chiave

  • I tassi di interesse possono guidare i prezzi degli immobili in vari modi.
  • Analogamente all’analisi dei flussi di cassa scontati degli investimenti azionari e obbligazionari, l’approccio reddituale considera i flussi di cassa netti.
  • I tassi di interesse influenzeranno i costi di finanziamento e le variazioni dei tassi di interesse dei mutui nei flussi di capitale influenzeranno direttamente anche le dinamiche della domanda e dell’offerta immobiliare.
  • L’effetto più evidente dei tassi di interesse sul valore degli immobili è la derivazione del tasso di attualizzazione o tasso di capitalizzazione, perché sono pari al tasso di interesse privo di rischio più il premio per il rischio.

Base di valutazione

Il valore degli immobili è solitamente influenzato dall’offerta e dalla domanda della proprietà e dal costo di sostituzione per lo sviluppo di nuove proprietà. Ma la valutazione è molto di più, soprattutto se si considera come i tassi di interesse influenzati dal governo, i flussi di capitale e i tassi di interesse di finanziamento influenzino il valore degli immobili.Per comprendere queste dinamiche è importante Metodo di reddito——La tecnica di valutazione più comunemente utilizzata dagli investitori. Metodo di reddito-investimento di supporto immobiliare fornito da periti immobiliari commerciali e sottoscrittori-molto simile a Flusso finanziario attualizzato Analizza gli investimenti in azioni e obbligazioni.

La valutazione inizia da prevedere Reddito immobiliare, sotto forma di aspettative Canone di locazione Oppure, per gli hotel, il tasso di occupazione previsto viene moltiplicato per il costo medio per camera.Dopo aver considerato tutti i costi a livello di proprietà, l’analista ricava un reddito operativo netto (NOI) o flusso monetario Questo è ciò che rimane dopo tutte le spese operative.

Sottraendo qualsiasi rilevante Costo del capitale, Manutenzione o riparazione del capitale di investimento immobiliare e altre spese specifiche non di proprietà da NOI, otteniamo finalmente il flusso di cassa netto (NCF).Perché gli immobili di solito non conservano contanti o hanno regolamenti Politica dei dividendi, NCF è uguale alla liquidità disponibile per gli investitori, come la liquidità dai dividendi, utilizzata per valutare l’equità o reddito stabile Investire. Il valore dell’attività può essere determinato capitalizzando i dividendi o attualizzando il flusso di cassa (incluso qualsiasi valore residuo) durante un determinato periodo di investimento.

In che modo i tassi di interesse influiscono sul valore della proprietà

Flusso di capitale

I tassi di interesse influiranno in modo significativo sui costi di finanziamento e sui tassi di interesse ipotecari, influenzando così i costi a livello di proprietà e quindi il valore.Tuttavia, l’offerta e la domanda di capitale e investimenti competitivi Tasso di rendimento richiesto (RRR) e valore dell’investimento.Come Consiglio della Federal Reserve Il focus è stato cambiato da Politica monetaria È più propenso a utilizzare la gestione dei tassi di interesse come un modo per stimolare l’economia o evitare l’inflazione e le sue politiche hanno un impatto diretto sul valore di tutti gli investimenti.

Come Tasso di cambio interbancario ridurre, costo del capitale Diminuire, i fondi fluiscono nel sistema. Al contrario, quando i tassi di interesse aumentano, i fondi disponibili diminuiscono. Per quanto riguarda gli immobili, le variazioni dei tassi sui prestiti interbancari possono aumentare o diminuire la quantità di capitale disponibile per gli investimenti. La quantità di capitale e il costo del capitale influenzano la domanda e l’offerta, ovvero i fondi che possono essere utilizzati per acquistare e sviluppare immobili.Ad esempio, quando il finanziamento è limitato, i fornitori di finanziamenti tendono a ridurre i prestiti Valore intrinseco, O non così lontano dallo stack di capitale. Ciò significa che i prestiti vengono emessi a un rapporto del valore del prestito (LTV) più basso, che riduce il flusso di cassa con leva finanziaria e il valore della proprietà.

Questi cambiamenti nei flussi di capitale avranno anche un impatto diretto sulla dinamica della domanda e dell’offerta di immobili. Il costo del capitale e la disponibilità del capitale influiscono sull’offerta fornendo capitale aggiuntivo per lo sviluppo immobiliare e influiscono sul numero di potenziali acquirenti che cercano accordi. Questi due fattori lavorano insieme per determinare il valore della proprietà.

Il costo del capitale e la disponibilità del capitale influiscono sull’offerta fornendo capitale aggiuntivo per lo sviluppo immobiliare.

Tasso di sconto

L’impatto più evidente dei tassi di interesse sul valore degli immobili si riflette nella derivazione del tasso di attualizzazione o tasso di capitalizzazione.Questo Tasso di capitalizzazione Può essere visto come il tasso di dividendo richiesto dagli investitori e Tasso di sconto Pari al requisito di rendimento totale dell’investitore. K di solito rappresenta il RRR (tasso di rendimento richiesto) e il tasso di capitalizzazione è uguale a (K-g), dove g è l’aumento atteso del reddito o l’apprezzamento del capitale.

Ciascuno di questi tassi di interesse è influenzato dal tasso di interesse prevalente perché sono uguali al tasso di interesse privo di rischio più Premio per il rischio. Per la maggior parte degli investitori, il tasso privo di rischio è Treasury USA. Sono garantiti dal credito del governo federale e sono considerati privi di rischio perché la probabilità di insolvenza è molto bassa.Poiché gli investimenti a rischio più elevato devono ottenere rendimenti corrispondentemente più elevati per compensare i rischi aggiuntivi assunti, nel determinare il tasso di sconto e il tasso di capitalizzazione, gli investitori aggiungono un premio di rischio al tasso di interesse privo di rischio per determinare Rendimento corretto per il rischio Ogni investimento considerato è necessario.

Poiché il tasso di sconto (K) è uguale al tasso di interesse privo di rischio più il rischio Alta qualità, Il tasso di capitalizzazione è uguale al tasso di interesse privo di rischio più il premio per il rischio, meno la crescita attesa dei ricavi (g). Sebbene i premi per il rischio varino in base all’offerta e alla domanda di mercato e ad altri fattori di rischio, il tasso di sconto varierà a causa delle variazioni dei tassi di interesse che li compongono. Quando il rendimento richiesto dalla concorrenza o dall’investimento alternativo aumenta, il valore degli immobili diminuisce; viceversa, quando i tassi di interesse diminuiscono, il prezzo degli immobili aumenta.

Linea di fondo

È importante prestare attenzione ai tassi di interesse ipotecari perché hanno un impatto diretto sui prezzi degli immobili. Se sei un potenziale proprietario di una casa o un investitore immobiliare, un modo semplice per ricercare i tassi di interesse correnti è utilizzare un calcolatore di mutui.

In altre parole, è importante prestare attenzione alle variazioni dei tassi di interesse Impatto in molti modi Immobiliare. Oltre al prezzo delle nuove case, i tassi di interesse influiscono anche sulla disponibilità di capitale e sulle esigenze di investimento. Questi flussi di capitale influenzeranno l’offerta e la domanda di immobili, influenzando così i prezzi degli immobili.

Inoltre, i tassi di interesse influenzeranno anche il rendimento degli investimenti alternativi e anche i prezzi cambieranno con le variazioni di prezzo. Rischio intrinseco In termini di investimento immobiliare. Durante i periodi di instabilità del mercato del credito, anche questi cambiamenti nel tasso di rendimento richiesto per gli immobili saranno diversi.Con l’aumento delle aspettative degli investitori Variabilità Quando in futuro i tassi di interesse oi rischi aumenteranno, il premio per il rischio aumenterà, esercitando una maggiore pressione al ribasso sui prezzi degli immobili.

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Autore dell'articolo: Redazione EconomiaFinanza.net

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