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Dinamiche aziendali (Aggiornato il 7 settembre 2021)
torna in ufficio
Esegui l’upgrade per superare il mercato. Man mano che più dipendenti ritornano, anche lavori part-time, la domanda di immobili per uffici negli Stati Uniti potrebbe migliorare. Il miglioramento dei fondamentali può in definitiva aumentare la fiducia degli investitori nel settore. È necessario fornire un buon agente per trarre vantaggio dal tema del “ritorno all’ufficio” degli Stati Uniti, fornendo allo stesso tempo un interessante rendimento da dividendi a termine del 7,4%.
L’impatto del Covid-19
Va annunciato che la DPU 1H2021 è di 2,70 centesimi, un calo dell’11,5% su base annua. Il calo arriva in un momento in cui il tasso di occupazione del portafoglio è sceso dal 96,2% alla fine del secondo trimestre del 2020 al 91,7% alla fine del secondo trimestre del 2021. Tre dei suoi nove edifici, Michelson, Centrepoint e Capitol, hanno portato a un calo del reddito da locazione.
buone notizie
La direzione ha indicato che le attività di leasing stanno accelerando. Circa il 60% degli inquilini MUST ha dichiarato di voler tornare in ufficio da settembre per aumentare le entrate del parcheggio e altre entrate. Deve promettere un tasso di occupazione del 91,7% e il 2,9% del contratto di locazione NLA in scadenza nel resto del 2021.
Riduci le restrizioni e aumenta le vaccinazioni
Dal gennaio 2021, la popolazione degli Stati Uniti è stata sempre più vaccinata: dal 2 settembre 2021, il 53% della popolazione è stato vaccinato. La maggior parte degli stati ha anche annullato l’ordine di soggiorno a casa da aprile a maggio 2021 e ha allentato le restrizioni su alcune attività ricreative interne ed esterne. Prevediamo che una quota maggiore della popolazione tornerà al mercato del lavoro nel 2021.
Rimbalzo del volume delle transazioni degli uffici negli Stati Uniti
Dopo oltre quattro trimestri di debolezza del mercato degli uffici negli Stati Uniti, l’attività di leasing ha iniziato a riprendersi nel secondo trimestre del 2021. L’attività di noleggio totale nel secondo trimestre del 2021 è aumentata del 29% rispetto al trimestre precedente a 35 milioni di piedi quadrati, la prima volta che ha superato i 30 milioni di piedi quadrati dall’inizio del Covid-19. Il calo dei tassi di occupazione è rallentato e molti inquilini hanno ora ritirato lo spazio precedentemente immesso sul mercato del subaffitto. Secondo la ricerca di Jones Lang LaSalle, lo slancio positivo accelererà nella seconda metà del 2021, anche se varierà a seconda della qualità degli asset e della posizione.
Valutazione e azione
Aggiornato per sovraperformare il mercato, con un prezzo obiettivo di US $ 0,82. Deve fornire rendimenti sostanziali del 7,4%, 7,5% e 7,6% rispettivamente per FY2021, FY2022 e FY2023. Al 30 giugno 2021, il rapporto di indebitamento di MUST è del 42,1%, che è ancora molto al di sotto del limite regolamentare del 50%, e gli oneri finanziari sono scesi al 2,99%, con un aumento di circa 20 punti base rispetto a dicembre 2020.
rischio
Le modifiche alle tasse negli Stati Uniti saranno il rischio principale perché avranno un impatto negativo sul DPU di MUST. Rischi di cambio affrontati dagli investitori locali perché reddito, prezzi unitari e dividendi sono tutti calcolati in dollari USA. Un altro potenziale rischio derivante dall’impatto di Covid-19 è la maggiore accettazione del lavoro da casa e tassi di lavoro da casa più alti del previsto, che possono portare a una debole domanda di uffici.
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