Strategia di ammortamento del mutuo

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Per molte persone, l’acquisto di una casa è il loro più grande investimento finanziario nella storia.A causa del prezzo elevato, la maggior parte delle persone di solito ne ha bisogno mutuoIl mutuo è un Prestito ammortizzato Il debito viene rimborsato in rate regolari per un periodo di tempo. Il periodo di ammortamento si riferisce al periodo di tempo in cui il mutuatario sceglie di rimborsare il mutuo ipotecario, in anni.

Sebbene il tipo più popolare sia di 30 anni, Mutuo a tasso fisso, Gli acquirenti hanno altre opzioni, incluso un mutuo di 15 anni.Il periodo di ammortamento non riguarda solo il tempo necessario per rimborsare il prestito, ma anche gli interessi pagati durante questo periodo Vita del mutuoUn periodo di ammortamento più lungo di solito comporta un minor numero di pagamenti mensili e un costo totale degli interessi più elevato per la durata del prestito.

D’altra parte, un periodo di ammortamento più breve richiede solitamente un pagamento mensile maggiore e un costo totale degli interessi inferiore. Per chiunque sia nel mercato dei mutui, è una buona idea prendere in considerazione varie opzioni di ammortamento per trovare l’opzione di ammortamento più adatta in termini di gestibilità e potenziale risparmio. Qui, diamo un’occhiata alle diverse strategie di ammortamento dei mutui degli acquirenti di case di oggi.

Punti chiave

  • La scelta del periodo in cui si dovrebbe rimborsare il mutuo è un compromesso tra una rata mensile inferiore e un costo complessivo inferiore.
  • La data di scadenza del mutuo ipotecario segue il piano di ammortamento, mantenendo uguale la rata mensile, e modificando contestualmente l’importo relativo della quota capitale e degli interessi di ciascuna rata.
  • Più lungo è il piano di ammortamento (ad esempio, 30 anni), minore è l’onere di rimborso mensile, ma allo stesso tempo, l’interesse maggiore pagato al prestatore durante il periodo di prestito.

Piano di ammortamento

Quantità esatta Principale e Interesse Le spese che compongono ogni rata sono indicate nell’ipoteca Piano di ammortamento (o piano di ammortamento). All’inizio, una parte maggiore del pagamento mensile veniva utilizzata per pagare gli interessi. Gli interessi sui prestiti ipotecari sono esentasse.Se sei alto aliquota fiscale, Questa detrazione sarà più preziosa di quelle con aliquote fiscali inferiori. Ad ogni pagamento successivo, il pagamento del capitale aumenta e gli interessi diminuiscono, fino a quando l’ipoteca non viene interamente pagata e il creditore presenta la soddisfazione del prestito ipotecario all’ufficio della contea o al catasto.

Il periodo di ammortamento più lungo riduce i pagamenti mensili

I prestiti con periodi di ammortamento più lunghi hanno rimborsi mensili inferiori perché hai più tempo per rimborsare il prestito. Se desideri pagamenti più gestibili, questa è una buona strategia. La figura seguente mostra un esempio abbreviato del piano di ammortamento per un prestito a tasso fisso di $ 200.000 a 30 anni al 4,5%:

Tabella 1: Piano di ammortamento del mutuo
Luna Pagare Pagamento principale Interessi pagati
1 1.013,37 USD 263,37 USD 750,00 USD
2 1.013,37 USD 264,36 USD USD 749,01
3 1.013,37 USD 265,35 USD USD 748,02
180 (15 anni) 1.013,37 USD 516,62 USD USD 496,75
240 (20 anni) 1.013,37 USD 646,70 USD 366,67 USD
300 (25 anni) 1.013,37 USD 809,53 USD 203,84 USD
360 (finale) 1.013,37 USD 1.009,58 USD 3,79 USD
Nota: questo mutuo a tasso fisso del 4,5% di 30 anni è sempre lo stesso ogni mese ($ 1.013,37). Tuttavia, l’importo del capitale e degli interessi cambia ogni mese. Qui è mostrato il piano di ammortamento per i primi tre mesi, seguito dai pagamenti per 180, 240, 300 e 360 ​​mesi.

Riepilogo prestito 30 anni tasso fisso 4,5%:

  • Importo del mutuo = $ 200.000
  • Pagamento mensile = $ 1.013,37
  • Importo degli interessi = $ 164.813,42
  • Costo totale = 364.813,20 USD

Un periodo di ammortamento più breve consente di risparmiare denaro

Se scegli un periodo di ammortamento più breve——Ad esempio, 15 anni——L’importo del tuo rimborso mensile sarà più alto, ma risparmierai anche molti interessi durante il periodo del prestito e diventerai proprietario della tua casa più velocemente. Inoltre, il tasso di interesse sui prestiti a breve termine è solitamente inferiore al tasso di interesse sui prestiti a lungo termine. Se puoi facilmente pagare un pagamento mensile più elevato senza incontrare inutili difficoltà, questa è una buona strategia.

Ricorda, anche se il periodo di ammortamento è breve, comporta comunque 180 rate consecutive. È importante considerare se è possibile mantenere questo livello di pagamento.

La Figura 2 mostra lo stesso piano di ammortamento per lo stesso prestito del 4,5% di $ 200.000, ma con un periodo di ammortamento di 15 anni (di nuovo, la versione ridotta per semplicità):

Tabella 2: Piano di ammortamento del mutuo
Luna Pagare Pagamento principale Interessi pagati
1 1.529,99 USD 799,99 USD 750,00 USD
2 1.529,99 USD 782,91 USD 747,08 USD
3 1.529,99 USD 785.85 USD 744,14 USD
60 (5 anni) 1.529,99 USD 976,38 USD 553,60 USD
120 (10 anni) 1.529,99 USD 1.222,23 USD 307,75 USD
180 (pagamento finale) 1.529,99 USD 1.524,27 USD 5.72 USD
Nota: lo stesso prestito di $ 200.000 ha un tasso di interesse del 4,5%, ma il periodo di ammortamento è di 15 anni. Mostra i primi tre mesi del piano di ammortamento, nonché i pagamenti per 60, 120 e 180 mesi.

Riepilogo prestito 15 anni tasso fisso 4,5%:

  • Importo ipotecario = $ 200.000
  • Pagamento mensile = $ 1.529,99
  • Importo degli interessi = $ 75.397,58
  • Costo totale = 275.398,20 USD

Come possiamo vedere dai due esempi, più lungo è il periodo di ammortamento di 30 anni, il prestito di 15 anni costerà $ 1.529,99 e la differenza mensile sarà di $ 516,62, il che si traduce in un pagamento più conveniente di $ 1.013,37. Per le famiglie con budget ristretti o che vogliono solo limitare le spese mensili, questo può fare una grande differenza.

Queste due situazioni mostrano anche che l’ammortamento di 15 anni può far risparmiare $ 89.416 sui costi degli interessi. Se i mutuatari possono facilmente permettersi pagamenti mensili più elevati, possono risparmiare molti soldi attraverso un periodo di ammortamento più breve.

Opzioni di pagamento rapido

Anche con un mutuo ammortizzato più lungo, puoi risparmiare gli interessi e estinguere il prestito più velocemente con i seguenti metodi Ammortamento acceleratoQuesta strategia prevede l’aggiunta di pagamenti aggiuntivi alla bolletta del mutuo mensile, che può farti risparmiare decine di migliaia di dollari e permetterti di condonare il debito con diversi anni di anticipo (almeno in termini di mutui).

Prendi come esempio il mutuo di $ 200.000 a 30 anni nell’esempio sopra. Se ogni mese vengono pagati ulteriori $ 100 al capitale, il prestito verrà rimborsato per intero in 25 anni anziché 30 anni e il mutuatario risparmierà $ 31.745 in pagamenti di interessi. Con un ulteriore aumento di US$150 al mese, il prestito verrà rimborsato in 23 anni, risparmiando US$43.204,16. Anche se effettui un pagamento aggiuntivo ogni anno, puoi ridurre l’importo degli interessi e abbreviare il tempo di ammortamento, purché il pagamento venga utilizzato per pagare il capitale e non gli interessi (assicurati che il tuo prestatore elabori il pagamento in questo modo) .

Naturalmente, non dovresti rinunciare alle necessità o prendere denaro da investimenti redditizi per pagare spese aggiuntive. Ma ridurre le spese inutili e utilizzare il denaro per pagamenti aggiuntivi può avere un buon senso finanziario. A differenza di un mutuo di 15 anni, ti dà la flessibilità di ridurre il costo del pagamento per alcuni mesi.

Un calcolatore di ammortamento del mutuo online può aiutarti a determinare quale mutuo è giusto per te e calcolare l’impatto del pagamento di mutui aggiuntivi. Inoltre, il calcolatore ipotecario può essere utilizzato per determinare il miglior tasso di interesse disponibile. Per prima cosa, prova la calcolatrice qui sotto.

Altre opzioni

Mutuo a tasso variabile Può rendere l’importo del rimborso mensile anche inferiore a un mutuo a tasso fisso di 30 anni e puoi regolare l’importo del rimborso in altri modi per corrispondere all’aumento previsto del reddito personale. Tuttavia, questi pagamenti mensili possono aumentare – quanto spesso dipende dagli indicatori economici e da come è scritto il contratto – e i tassi di interesse dei mutui sono ancora a livelli quasi storicamente bassi, il che potrebbe non essere saggio per la maggior parte dei proprietari di case.Allo stesso modo, solo gli interessi e altri tipi di Palloncino I rimborsi del prestito ipotecario sono generalmente bassi, ma alla fine del periodo di prestito dovrai un enorme saldo, che è anche una scommessa rischiosa.

Linea di fondo

Decidere Che tipo di mutuo puoi permetterti Non dovrebbe essere lasciato solo al creditore: anche nell’attuale contesto di prestito, che è più rigoroso, potresti ottenere un prestito più grande di quello di cui hai veramente bisogno. Se ti piace l’idea di un periodo di rimborso più breve, in modo da poter pagare meno interessi e possedere la tua casa più velocemente, ma non puoi permetterti pagamenti più elevati, prendi in considerazione la ricerca di una casa a un prezzo inferiore. Con un mutuo più piccolo, potresti essere in grado di pagare rate più elevate con un periodo di ammortamento più breve.

Perché ci sono troppi fattori che influenzano Quale mutuo fa per te, È importante valutare la tua situazione. Ad esempio, se stai considerando un mutuo di grandi dimensioni e rientri in un intervallo di aliquote fiscali elevate, la detrazione del mutuo potrebbe essere più favorevole rispetto a un mutuo di piccole dimensioni e rientri in un intervallo di aliquote fiscali inferiore. Oppure, se ottieni un buon ritorno dal tuo investimento, potrebbe non avere senso dal punto di vista economico ridurre la struttura del tuo portafoglio di investimenti per pagare mutui più elevati. Ciò che ha sempre senso dal punto di vista finanziario è valutare le tue esigenze e circostanze e dedicare del tempo a determinare la strategia di ammortamento del mutuo più adatta a te.

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Modifica criterio.

  1. Ufficio per la protezione finanziaria dei consumatori. “Capire le opzioni di prestito.” Visitato il 7 agosto 2021.

  2. Agenzia delle Entrate. “Pubblicazione 936 (2020), Detrazione degli interessi sul mutuo ipotecario per la casa.” Visitato il 7 agosto 2021.

  3. Piano di ammortamento del prestito. “Crea un piano di ammortamento del prestito.” Visitato il 7 agosto 2021.

  4. Riferimento finanziario. “Ammortamento accelerato.” Visitato il 7 agosto 2021.

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Autore dell'articolo: Redazione

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